Avec tes chiffres, ta cible devient atteignable. Trois choses doivent se confirmer.
Une entreprise qui fait déjà 500 k$ à 1 M$ à 35–40 % de marge, 5 à 8 maisons par année avec beaucoup de travaux faits à l'interne, et une terre à développer : ça change le portrait. Avec tes réglages actuels du simulateur, tu arrives autour de — nets par mois en 2031. Dans le scénario ambitieux, tu arrives autour de —. Les trois choses à confirmer : que la marge de 35–40 % est bien celle qui reste après les frais (et pas seulement la marge brute), que les seules dettes sont celles de la machinerie, et que ton horaire tient avec ton poste chez Peinture A9.
| Gestion (Les investissements JLFCB) | ≈ 250 k$ | Placements garantis liés aux marchés, argent net, en garantie de la marge |
| Portefeuille boursier à démarrer | 100 k$ | Emprunté sur la marge, comme les 50 k$ des parts de Gaspésie |
| Marge de crédit de la gestion | 250 k$ à 5 % | Taux préférentiel actuel : 4,45 % |
| Dividendes Peinture A9, jusqu'en avril 2027 | 2 600 $/sem | 1 500 $ remboursés sur la marge, 1 100 $ versés à toi |
| Dividendes Peinture A9, dès avril 2027 | 6 000 $/sem | En plus de ton 1 100 $ : 3 000 $ à la Bourse, 3 000 $ sur la marge |
| Participation dans Peinture A9 | 49 % | CA de 10 à 12 M$ par année |
| Camion (dans Perry Expert) | 1 800 $/mois | Serait payé par l'entreprise de Gaspésie. Évite environ 35 k$ au concessionnaire |
| Temps disponible | 10–15 h/sem | Toi comme maître d'œuvre ici |
Un point de marge nette de plus sur 11 M$ de chiffre d'affaires, c'est 110 000 $ de profit, dont 53 900 $ pour ta gestion, chaque année. Peu de projets de cette page rapportent autant par heure investie avant 2029.
Ce n'est pas un revenu passif. Mais c'est le moteur qui finance tous les autres. Le plan lui réserve 2 h par semaine.
35–40 % de marge : brute ou nette?
Dans la construction, 35–40 % est une marge brute normale (prix moins main-d'œuvre et matériaux). Comme marge nette, après loyer, assurances, camions, administration et salaires des dirigeants, ce serait exceptionnel. Le simulateur a un champ « frais généraux » pour faire la différence. Si 35–40 % est déjà net, mets-le à 0 %.
Les rôles sont partagés, la valeur apportée aussi
Toi à l'estimation et au développement des affaires, lui à l'exécution, dans les deux régions : le partage 49/51 se défend. Tu apportes quand même le marché d'ici, le promoteur-terrain et ta gestion. Écris dans la convention ce que chacun reçoit pour son rôle (salaire ou honoraires), pour que personne ne se sente lésé dans 3 ans.
Une maison bâtie sur le terrain d'un autre lui appartient
L'article 955 du Code civil présume que ce qui est construit sur un immeuble appartient au propriétaire du sol. Aucun prêteur ne financera une maison sur un terrain qui n'est pas au nom du constructeur. L'entente avec le promoteur doit donc transférer le lot au début du chantier, avec un solde de prix payé à la vente de la maison.
Le camion : un avantage pour toi, une dépense pour ton associé
1 800 $ par mois, c'est 21 600 $ par année, dont 51 % payés de fait par ton associé. C'est défendable si le camion sert vraiment aux chantiers d'ici. Sinon, c'est une source de conflit, et un avantage imposable pour l'usage personnel (transport du côte-à-côte). Il faut l'écrire dans la convention.
Ton horaire est le vrai goulot
Estimer et vendre 5 à 8 maisons, plus la toiture, le revêtement et le paysager dans deux régions, en plus de ton poste chez Peinture A9 : c'est plus que 10 à 15 h par semaine. Ça marche si l'estimation de ces projets est standardisée (plans types, prix types) ou si quelqu'un t'aide. Le « key man » en Gaspésie libère ton associé, pas toi.
Minoritaire à 49 % : la convention te protège
Veto sur les emprunts, les cautions, les ventes d'actifs et la rémunération, clause d'achat-vente forcée, droit de premier refus, rapport financier mensuel. Ce n'est pas de la méfiance envers ton associé : c'est ce qui protège les deux si l'un tombe malade ou veut sortir.
Un geste à poser avant le 31 décembre
Le Bulletin 2026-3 du Québec réduit le crédit d'impôt sur les dividendes non déterminés à partir du 1er janvier 2027. Devancer en décembre une partie des dividendes personnels prévus pour 2027 peut valoir la peine. À valider avec ton CPA d'ici le 30 novembre.
Ta limite de 50 k$ s'applique aussi à la Bourse
Avec 500 k$ en actions dans ta gestion, une correction de 20 % efface 100 k$ sur papier. Si ça te ferait vendre, ta répartition doit être plus prudente que ce que tu planifies. Une baisse temporaire n'est pas une perte définitive, sauf si tu vends dedans.
Tes placements garantis sont les plus mal imposés
Dans une société, l'intérêt est imposé à 50,17 %. Tu gardes environ 44 % une fois sorti. Un gain en capital te laisse environ 72 % grâce au compte de dividendes en capital (CDC).
Tu viens de fermer quatre projets. Bon réflexe.
CPAP, Groupe Cullinan, Chertsey et la location de motoneiges sont sortis. Il reste quand même l'entreprise de Gaspésie, les maisons d'ici, le CRM et Peinture A9. Le système plafonne à 2 projets actifs en plus de ton poste chez Peinture A9.
Ton choix est enregistré. Il fixe surtout le plafond de cautions personnelles que tu acceptes de signer pour l'entreprise.
49 % d'une entreprise de construction en Gaspésie, avec un promoteur-terrain ici
Ce que je sais de l'entreprise vient de toi : 500 k$ à 1 M$ de chiffre d'affaires à 35–40 % de marge, des dettes sur la machinerie seulement, 5 à 8 maisons par année prévues, et environ 600 000 pi² de la terre à développer en commercial, le reste en récréotouristique. Les états financiers confirmeront ces chiffres.
Ce qui rend l'occasion intéressante
- Une entreprise qui roule déjà et qui est rentable. 500 k$ à 1 M$ de chiffre d'affaires en construction générale, toiture, revêtement extérieur et aménagement paysager. Tu n'as pas à partir de zéro.
- Beaucoup de travaux faits à l'interne. Excavation, toiture, revêtement, paysager : sur une maison, la marge de ces sous-contrats reste dans l'entreprise au lieu d'aller à des sous-traitants.
- Des rôles complémentaires. Toi à l'estimation et au développement des affaires, ton associé à l'exécution des chantiers, ici comme en Gaspésie.
- Licence et accréditation, peut-être. Si elle détient déjà la sous-catégorie RBQ 1.1.1 et l'accréditation GCR, tu évites la garantie d'au moins 125 000 $ exigée d'un nouvel entrepreneur, et la cote « N » à 4 077 $ d'inscription par maison. C'est potentiellement l'actif le plus précieux de la transaction.
- De l'équipement. Une excavatrice et un camion 10 roues, s'ils sont payés ou peu financés.
- Une terre de 4 M pi² avec une rivière à saumon. Environ 600 000 pi² à développer en commercial, le reste en récréotouristique. Un actif rare, dont la valeur dépend du zonage de la partie commerciale, des droits de pêche et des contraintes environnementales.
- Un promoteur-terrain ici. Pas de capital immobilisé dans les terrains : c'est la plus grosse réduction de risque possible pour bâtir des maisons.
- Ton camion trouve une utilité. Il évite environ 35 k$ au concessionnaire.
Les 6 questions qui décident de tout
- Les dettes sur la machinerie sont-elles vraiment les seules? À confirmer par le bilan, le RDPRM et le registre foncier : aucune hypothèque sur la terre, comptes fournisseurs à jour, rien dû à l'État.
- Quelles cautions te demandera-t-on? Banque, cautionnement, GCR. Montant, durée, solidaire ou plafonnée.
- La marge de 35–40 % est-elle brute ou nette? Bénéfice des 3 dernières années, après les frais généraux et un salaire normal pour ton associé.
- Qui détient la licence RBQ? Si le répondant est ton associé et qu'il part, la licence tombe.
- Comment chacun est-il payé pour son rôle? Salaire ou honoraires pour l'estimation et le développement (toi), pour l'exécution (lui), écrits avant l'achat.
- La partie commerciale de la terre est-elle déjà zonée commerciale? Sinon, un changement de zonage prend du temps et n'est pas garanti.
Structure recommandée, à valider avec ton CPA et ton avocat
| Élément | Recommandation | Pourquoi |
|---|---|---|
| Qui achète les 49 % | Ta gestion, Les investissements JLFCB | Les dividendes remontent à ta gestion sans impôt entre sociétés liées, comme ceux de Peinture A9. La gestion est déjà ton coffre. |
| Activités d'ici (Lanaudière) | Dans la même entreprise, avec les rôles écrits : estimation et développement des affaires (toi), exécution (ton associé). Chacun reçoit un salaire ou des honoraires pour son rôle, puis les profits se partagent 49/51. | Le travail est partagé, donc le partage des profits se défend. La rémunération par rôle évite qu'un des deux se sente lésé si les charges deviennent inégales. |
| Camion | Bail de location écrit entre Perry Expert et l'entreprise, au loyer du marché. Le camion reste dans Perry. | Le financement Scotia ne se transfère pas. Un bail règle le paiement sans transfert, et documente l'usage d'affaires. |
| Terrains du promoteur | Promesse d'achat par lot à prix fixe, acte de vente au début de chaque chantier, solde de prix payable à la vente de la maison (ou au plus tard après 12 à 18 mois), hypothèque du vendeur avec cession de rang au prêteur de construction. | Le constructeur doit être propriétaire du sol (art. 955 C.c.Q.). Le prêteur exige le 1er rang. Le promoteur reste garanti. |
| Mise en chantier | Seulement avec un contrat préliminaire signé et un acompte, ou un client propriétaire de son terrain. | Garde chaque maison sous ta limite de perte. |
| Convention d'actionnaires | Veto sur les emprunts, les cautions, les ventes d'actifs et la rémunération; achat-vente forcée; droit de premier refus; rapport financier mensuel; politique de dividendes. | À 49 %, c'est ta seule protection. |
Exemple d'une maison d'ici, avec terrain du promoteur
Valeurs d'exemple, à remplacer par une vraie soumission. Les travaux faits à l'interne (excavation, toiture, revêtement, paysager) gardent leur marge dans l'entreprise.
| Prix de vente (taxes en sus) | 520 000 $ |
| Terrain payé au promoteur à la vente | − 90 000 $ |
| Construction et frais (permis, GCR, financement, courtage) | − 365 000 $ |
| Profit avant impôt, avec travaux à l'interne | 65 000 $ |
| Recul de prix de 10 % si non prévendue | − 52 000 $ |
Le prix médian en Lanaudière était de 518 250 $ au 3e trimestre 2026 (Centris, revente). La TPS et la TVQ s'appliquent à la vente d'une maison neuve, terrain inclus. Le remboursement de TPS pour premiers acheteurs (maisons de 1 M$ et moins) aide à vendre.
Verdict
Favorable, à confirmer par les états financiers
Si les chiffres que tu m'as donnés se confirment, c'est la meilleure occasion de ce tableau de bord, et de loin. On signe quand les six questions ont de bonnes réponses, que la convention est signée et que tes cautions ont un plafond écrit.
Ce qui ferait reculer : des dettes autres que la machinerie, des sommes dues à la CNESST, la CCQ ou Revenu Québec, ou une marge nette bien plus basse que la marge annoncée.
Avant de signer, vérifie aussi que la convention d'actionnaires de Peinture A9 ne t'empêche pas de détenir un entrepreneur général. Les clients de Peinture A9 sont des entrepreneurs généraux : parles-en à ton partenaire.
Quatre avenues évaluées sur les mêmes critères
Net mensuel = ce qui arrive dans tes poches en 2031, après impôt de la société et impôt personnel. Les valeurs sont des ordres de grandeur, modifiables dans le simulateur.
| Avenue | Nature | Net/mois 2031 | Capital | Perte plausible | h/sem | Ton avantage | Verdict |
|---|
Combien chaque source met dans tes poches, après impôt
Les valeurs de départ sont le scénario de base, bâti sur tes chiffres. Trois boutons te donnent les scénarios prudent, de base et ambitieux. Remplace par les vrais chiffres dès que tu as les états financiers. Tes réglages sont enregistrés.
Quatre phases, chacune avec sa porte de décision
Chaque tâche indique quand, combien de temps, et comment la faire. Une porte (pointillés) se franchit seulement si son critère est atteint. Sinon, on arrête et la perte reste petite.
Rituels, règles et suivi mensuel
Budget de temps (12 h/sem)
| Poste | 2026-27 | 2028+ |
|---|---|---|
| Gaspésie et maisons (estimation et développement des affaires) | 4 h | 8 h |
| Levier Peinture A9 (marge par type de projet) | 2 h | 2 h |
| Portefeuille de la gestion | 1 h | 1 h |
| Rituels de pilotage | 1 h | 1 h |
À 5 à 8 maisons par année plus les projets de Gaspésie, l'estimation et la vente dépassent 8 h par semaine. Il faudra des plans et des prix types, ou de l'aide à l'estimation. C'est la limite à surveiller.
Les 5 règles du système
- Deux projets actifs maximum en plus de ton poste chez Peinture A9. Toute nouvelle idée va dans le stationnement ci-dessous pour 30 jours.
- Le critère d'arrêt s'écrit avant de commencer. Il est dans chaque porte du plan.
- Toute caution personnelle a un plafond écrit, que tu peux perdre sans toucher la sécurité de ta famille.
- Chaque activité risquée vit dans une société distincte, pas directement dans la gestion, pour que ses dettes ne touchent pas tes placements.
- On mesure en net dans tes poches, jamais en chiffre d'affaires.
Lundi · 30 min
- Ouvrir l'onglet Plan : quelles tâches cette semaine?
- Placer les 12 h dans l'agenda (3 blocs fixes).
- Une seule question : qu'est-ce qui me rapproche de la prochaine porte?
1er lundi du mois · 90 min
- Saisir la mesure du mois (formulaire ci-dessous).
- Lire le rapport mensuel de l'entreprise de Gaspésie : encaisse, comptes clients, carnet de commandes, dettes.
- Investir la tranche mensuelle prévue (entrée graduelle).
Trimestre · 3 h
- Relire les critères d'arrêt : on continue, on corrige ou on arrête?
- Rencontre avec ton associé : résultats, dividendes, projets.
- Rééquilibrer le portefeuille si un poste dépasse sa cible de 5 points.
Annuel · novembre et mars
- Novembre : rencontre CPA (dividendes de décembre, IMRTD, CDC).
- Mars : états financiers des deux sociétés, bilan contre la cible, mise à jour du simulateur.
Mesure du mois
Une ligne par mois. La même date remplace la ligne existante.
| Mois | Gestion | vs projection | Dividendes | Maisons | Heures |
|---|
Stationnement d'idées
Une idée y reste 30 jours. Ensuite elle passe la grille de l'onglet 3, ou elle sort.
Combien il te reste quand la construction et la Bourse reculent en même temps
Plusieurs sources de revenus, mais peu de risques différents : Peinture A9, l'entreprise de Gaspésie et les maisons dépendent toutes de la construction au Québec. Cet onglet mesure cette dépendance et teste un choc que tu règles toi-même. Il part des réglages du simulateur : change-les là-bas, les chiffres suivent ici.
| Source | Normal | Choc |
|---|
Ce qui ne dépend pas de la construction au Québec
Classées de la plus simple à la plus exigeante. Pour chacune, tu tranches : retenue, à l'étude ou écartée. Ajoute tes propres idées au bas de la liste. Écartées d'office parce que tu les as fermées : prêts hypothécaires privés, location de VTT et de motoneiges, entreposage, masque CPAP, Groupe Cullinan, lotissement de Chertsey, logiciel d'excédents, acquisition d'une PME.
Le plan d'exécution (onglet 5) reste tel quel. Cet ordre ajoute les sources de diversification autour de lui.
Hypothèses et sources
Taux d'intégration utilisés
Part d'un dollar gagné qui arrive dans tes poches, au taux marginal de 45,14 % sur les dividendes non déterminés (revenu imposable de 181 k$ à 258 k$, 2026).
| Intérêts (placements garantis) | 44 % |
| Gain en capital (50 % au CDC, libre d'impôt) | 72 % |
| Profit d'entreprise imposé à 20,5 %, puis dividende | 44 % |
| Profit d'entreprise imposé à 12,2 % (déduction PME du Québec), puis dividende | 48 % |
Impôt de la société sur le revenu passif : 50,17 %, dont 30,67 % remboursable. Taux PME combiné : 12,2 % en 2026, 11,2 % pour les exercices qui commencent après le 29 avril 2026, si l'entreprise a au moins 5 500 heures payées. Sinon, environ 20,5 %. Le taux sur les dividendes non déterminés augmente en 2027 (Bulletin 2026-3).
Ce qui reste à confirmer
- Si la marge de 35–40 % est brute ou nette, et si les seules dettes sont celles de la machinerie. États financiers des 3 dernières années.
- Le zonage des 600 000 pi² à développer en commercial. Municipalité.
- Si l'entreprise détient la sous-catégorie RBQ 1.1.1 et l'accréditation GCR, et si GCR exigera ton bilan personnel et ta caution quand tu entreras comme actionnaire. GCR demande un bilan personnel aux dirigeants lors d'une accréditation. Registre RBQ et appel à GCR.
- Si la convention d'actionnaires de Peinture A9 contient une clause de non-concurrence qui touche un entrepreneur général. Avocat et ton partenaire.
- Si ta gestion et Peinture A9 sont associées au sens fiscal. CPA.
- Les règles de mobilité de la main-d'œuvre de la CCQ entre la Gaspésie et Lanaudière, pour des chantiers résidentiels. CCQ.
- Les droits de pêche et les contraintes environnementales de la rivière à saumon. Notaire et ministère de l'Environnement.
- La marge nette d'un constructeur au Québec. Le 8,7 % utilisé comme repère est la moyenne américaine (NAHB, 2023).
Sources consultées le 16 octobre 2026
- Taux marginaux 2026 au Québec — BDO, Richter
- Impôt des sociétés 2026, revenu passif, IMRTD, règle des 50 k$ — RCGT
- Bulletin d'information 2026-3 (taux PME 2,2 %, crédit pour dividendes non déterminés) — Finances Québec
- Taux préférentiel 4,45 % — Ratehub · Taux directeur 2,25 % — Money.ca
- Article 955 du Code civil du Québec — LégisQuébec
- Licence RBQ, tarifs 2026 — RBQ · Répertoire des entreprises accréditées GCR — RBQ · Accréditation et garanties — GCR · Frais d'inscription — GCR
- TPS/TVQ sur habitation neuve — Revenu Québec · Remboursement de TPS premiers acheteurs — Revenu Québec
- Prix médian Lanaudière 518 250 $ (T3 2026) — Centris · Marge des constructeurs — NAHB
- Financement d'acquisition — BDC · Multiples en construction — RCA Courtiers · Programme Accès experts — Repreneuriat Québec
Ce tableau de bord n'est pas un avis fiscal, juridique ou financier. Je ne suis ni CPA, ni avocat, ni conseiller financier. Les décisions marquées CPA ou Avocat doivent être validées par eux avant d'agir.
Outils et sauvegarde
Outil ECG
Plan d'action, plan de publicité et automatisation d'Express Construction Gaspésie, dans un seul outil. Il reste séparé du Système revenus pour pouvoir déménager dans le compte Claude d'ECG à la signature, sans exposer tes finances personnelles à ton associé.
Synchro entre tes appareils
Comme Bourse et Cascade Fiscale : un code personnel relie ton ordinateur et ton cellulaire. Ouvre l'app sur l'appareil que tu vas utiliser, attends la synchro, puis travaille. Le dernier appareil enregistré gagne, sans fusion.
Sauvegarde du Système revenus
Un fichier .json avec tes réglages, ta décision, les cases cochées, tes sources ajoutées, tes idées et tes mesures mensuelles. Garde-le en lieu sûr, une fois par mois : il se réimporte ici sur n'importe quel appareil.